Secretos para Invertir en Bienes Raices

Jerome Fournier es un joven inversor que como nosotros esta en el camino hacia la independencia financiera. En muy poco espacio de tiempo ha conseguido mucho. Veamos cuales son sus secretos. Yo diria que es uno solo: actua!

Escuchemos su historia:

Estoy bastante contento, tengo 8 apartamentos en propiedad, 7 en alquiler y el octavo es mi residencia principal. Me gustaria aclarar que comencé a invertir en bienes raices teniendo unos ingresos bastante modestos (como el dia de hoy, pues no nací con un pan bajo el brazo).

Empece a invertir en bienes inmobiliarios un poco por fuerza, pues ¿cómo hacerse rico teniendo poco dinero? ¿cómo invertir en bolsa sin tener un capital de base? Hace 10 años que me hice estas preguntas y decidi invertir en bienes raices aplicando mis propias tecnicas.

Mis secretos para invertir en bienes raices

El éxito de mi inversion se basa en el efecto palanca. Gracias a los creditos bancarios construyo poco a poco mi patrimonio. Si, tengo deudas, pero son deudas inteligentes y no creditos a fondo perdido. Hay deudas buenas y deudas malas. Mis deudas son los créditos hipotecarios y mi tasa de endeudamiento es del 74%.

Se que esta cifra da miedo pero todo se financia en autopiloto y la suma total de mis alquileres es superior a todos mis créditos. Quiero comprar uno o dos apartamentos más y vender mi residencia principal para generar capital.

Cuanto dinero quiero conseguir

Cuando obtenga unos ingresos de 2500 euros aparte de mi sueldo dejare de invertir en bienes raices y dejare tambien de trabajar.

Los 2500 euros vienen de la diversificacion de mis activos, la inmobiliaria, los fondos bancarios de inversion y mis ganancias con el blog.

Mi objetivo no es hacerme rico sino conseguir la independencia financiera que es algo diferente.

Ademas, en 10 o 15 años se acabaran algunos de mis creditos hipotecarios por lo que mis ingresos de 2500 euros aumentaran.

Mis criterios para comprar bienes raices

Prefiero comprar bienes que necesitan pequeñas obras o pintura para revalorizarlos despues, esto tiene tres ventajas:

  • Comprar más barato.
  • Alquilar más caro.
  • Desgravar impuestos por las obras realizadas (de esta manera estuve un año entero sin pagar impuestos).

inversion inmobiliariaCompro bienes donde los gastos de comunidad son muy bajos, nada de comprar en grandes copropiedades en donde la comunidad puede costar mas de 200 euros al mes, esto afectaria enormemente la rentabilidad bruta, por lo que lo primero que le pregunto al vendedor es cuanto hay que pagar de comunidad.

Mis secretos para invertir en bienes raices: ser mi propia gestoria

Llevo personalmente la gestion de los alquileres de todos mis apartamentos por dos razones:

- La agencia inmobiliaria o la gestoria, no hará más de lo que puedas hacer tu mismo

- Ahorrar gastos inutiles que afectarian a la tasa de rentabilidad. Los rendimientos van del 7% al 12%

Consejos para comprar bienes raices

- Comprar en urbanizaciones o  copropiedades que tengan muy poco gasto en comunidad.

- Invertir cerca del lugar en donde vives. Nadie mejor que tu conoce la zona en donde habitas, y en caso de problemas es mejor vivir cerca.

- Comprobar muy bien la superficie en metros cuadrados antes de comprar, muchos vendedores redondean 10 metros para arriba y es conveniente conocer la superficie exacta para poder negociar el precio mejor.

El mejor negocio que he hecho

La compra de un apartamento estudio con salon y dormitorio aparte, en Burdeos. Aunque los precios habian subido ya, despues de varios meses de búsqueda encontre este apartamento  a 139.000 euros con 83 m2. Imaginate a 1.700 euros el metro cuadrado!

Sin embargo habia que reformar el apartamento por completo, pero si quisiera venderlo hoy obtendria un beneficio bruto de 65000 euros.

Hasta cuando seguir comprando apartamentos?

Este año tengo previsto comprar mi residencia principal, el objetivo es vender la residencia principal que ya tengo y guardar el dinero de la venta.

En 2012 comprare un estudio para obtener rendimientos. Mi objetivo no es la especulación sino obtener beneficios del 7,5% como minimo.

Como es que los bancos han concedido tantos creditos inmobiliarios?

La tasa de endeudamiento permitida es del 33%, o sea, un tercio de los ingresos.

Lógicamante los bancos no conceden prestamos mas alla de esta tasa.

Pero mi tasa de endeudamiento actual es del 74% . No voy a descubrir aqui todas mis estrategias pero el argumento de la compra-venta es bastante eficaz. Estas generando capital y patrimonio al mismo tiempo y el banco ve que tienes recursos para pagar, por lo que sera facil que vaya mucho mas lejos de las primeras condiciones.

En cuanto tiempo conseguire alcanzar la independencia financiera?

Dentro de 3 años y algunos meses a la edad de 36 habre alcanzado el objetivo. Lo habré conseguido en mas de 10 años cuando veo que algunos lo consiguen 5 años me sorprende siempre, pero estare orgulloso de lo que he hecho, pues partiendo de tan poco al principio conseguire la libertad financiera. 

Jerome es el autor del blog: www.capitalstory.fr

 

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